IVA reducido en reformas: cómo aplicar el 10% en vez del 21%

La diferencia entre aplicar el IVA reducido del 10 % y el tipo general del 21 % a una reforma puede suponer miles de euros. Para una obra de 30.000 €, facturar al 10 % significa un IVA de 3.000 €, mientras que al 21 % asciende a 6.300 €. Esos 3.300 € de diferencia pueden determinar si el propietario decide acometer la reforma o posponerla indefinidamente.

Para el profesional de la construcción, conocer las condiciones exactas para aplicar el tipo reducido es fundamental: un error puede generar una inspección de Hacienda, una liquidación complementaria con recargos e intereses, y la pérdida de confianza del cliente. En esta guía explicamos en detalle cuándo se puede (y cuándo no) aplicar el IVA del 10 % en reformas, con ejemplos prácticos y consejos de facturación.

¿Cuándo se aplica el IVA reducido del 10 %?

La Ley 37/1992 del IVA establece que se aplica el tipo reducido del 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas cuando se cumplen simultáneamente todas estas condiciones.

1. La vivienda tiene más de 2 años de antigüedad desde la fecha de su primera ocupación o entrega.

2. El destinatario de la obra es una persona física que utiliza la vivienda como su domicilio o como segunda residencia. No puede ser una empresa o profesional que actúe como tal.

3. La obra se califica como de renovación o reparación, no como obra nueva, ampliación o transformación de uso.

4. El coste de los materiales aportados por el constructor o reformista no supera el 40 % del total de la factura. Es decir, la mano de obra debe representar al menos el 60 % del importe total.

Cuando se cumplen estas cuatro condiciones, el profesional puede emitir la factura al 10 % de IVA sobre la totalidad de la operación (mano de obra + materiales).

Importante: la regla del 40 % se aplica sobre el coste total de cada operación (factura), no sobre el proyecto global. Si un proyecto se factura en varias fases, cada factura debe cumplir individualmente el requisito.

¿Cuándo se aplica el 21 %?

El IVA general del 21 % se aplica en los siguientes casos, que conviene conocer para evitar errores.

• Locales comerciales: cualquier obra en un local de negocios, oficina, almacén o nave industrial tributa al 21 %, independientemente de la antigüedad o del porcentaje de materiales.

• Obra nueva: la construcción de una vivienda nueva tributa al 10 % solo en la primera entrega. Las obras de construcción (contratista principal) tributan al 21 % con inversión del sujeto pasivo si el cliente es empresa, o al 10 % si es particular y la vivienda es para uso propio.

• Materiales superiores al 40 %: cuando el reformista aporta materiales cuyo coste supera el 40 % del total de la factura (por ejemplo, una cocina con electrodomésticos de alta gama donde los materiales pesan más que la mano de obra), toda la operación tributa al 21 %.

• Subcontratación entre empresas: cuando una empresa de reformas subcontrata a otra empresa (electricista, fontanero, etc.), la factura entre profesionales va al 21 % de IVA (o inversión del sujeto pasivo en obras de construcción).

• Vivienda de menos de 2 años: las reparaciones en viviendas de reciente construcción tributan al 21 %, ya que no cumplen el requisito de antigüedad. En la práctica, estas reparaciones suelen estar cubiertas por la garantía del promotor.

Ejemplos prácticos de aplicación del IVA

Para aclarar dudas, veamos varios escenarios reales que ilustran la aplicación correcta del tipo de IVA.

Ejemplo 1: Reforma de baño en vivienda particular

Un particular contrata a un reformista para renovar el baño de su vivienda (construida hace 15 años). La factura es de 6.000 €: 3.800 € de mano de obra y 2.200 € de materiales. Los materiales suponen el 36,7 % del total, inferior al 40 %. Se cumplen todas las condiciones: vivienda > 2 años, particular, materiales < 40 %.

IVA aplicable: 10 %. Total factura con IVA: 6.600 €.

Ejemplo 2: Reforma de un local comercial

Una empresa contrata a una constructora para reformar su oficina. Aunque la proporción de materiales es baja (25 % del total) y el edificio tiene 20 años, el destinatario es una empresa y el inmueble no es vivienda.

IVA aplicable: 21 %. Si la constructora está en el régimen de inversión del sujeto pasivo, la factura va sin IVA y lo declara el destinatario.

Ejemplo 3: Reforma de cocina con electrodomésticos de gama alta

Un particular contrata la reforma completa de su cocina (vivienda de 25 años). La factura total es de 12.000 €: 6.000 € de mano de obra y 6.000 € de materiales (muebles de cocina, encimera de cuarzo y electrodomésticos). Los materiales representan exactamente el 50 % del total, superando el límite del 40 %.

IVA aplicable: 21 %. Total factura con IVA: 14.520 €.

En este caso, una posible solución legal es que el cliente adquiera directamente los electrodomésticos al distribuidor (factura separada al 21 %) y que el reformista facture solo la mano de obra y los materiales de obra (donde los materiales no superan el 40 %). Así, la factura de la reforma tributa al 10 %.

Ejemplo 4: Subcontratación de electricista

Una empresa de reformas subcontrata a un electricista autónomo para renovar la instalación eléctrica de una vivienda que está reformando. La factura del electricista a la empresa de reformas es una operación entre profesionales.

IVA de la factura del electricista: 21 %. La empresa de reformas factura al cliente particular al 10 % si se cumplen las condiciones del IVA reducido.

Cómo facturar correctamente con IVA reducido

Emitir una factura con el tipo reducido del 10 % en una reforma requiere cumplir ciertos requisitos formales que la Agencia Tributaria puede verificar en una inspección.

Texto obligatorio en la factura

La factura debe incluir una mención expresa de que se aplica el tipo reducido del 10 % conforme al artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 del IVA, indicando que la vivienda tiene más de 2 años de antigüedad y que el coste de los materiales aportados no supera el 40 % del total.

Documentación a conservar

• Declaración firmada por el cliente confirmando que la vivienda tiene más de 2 años y que la utiliza como vivienda (no como local o despacho profesional).

• Desglose del coste de materiales y mano de obra en la factura, de modo que se pueda verificar el cumplimiento de la regla del 40 %.

• Copia de la escritura o nota simple del Registro de la Propiedad que acredite la antigüedad del inmueble (recomendable pero no obligatorio en la factura).

¿Qué pasa si aplico el IVA incorrecto?

Si aplicas el 10 % cuando debería ser el 21 %, Hacienda puede liquidar la diferencia con recargos e intereses de demora. El profesional es el sujeto pasivo del IVA y, por tanto, el responsable directo ante la Agencia Tributaria. Conviene consultar con un asesor fiscal en caso de duda.

Errores comunes al aplicar el IVA en reformas

Estos son los errores más frecuentes que detectamos entre profesionales del sector de la construcción y la reforma.

1. No verificar la antigüedad de la vivienda. Algunos profesionales asumen que todas las viviendas tienen más de 2 años, pero en urbanizaciones nuevas o viviendas de reciente entrega esto no se cumple.

2. No calcular correctamente la proporción de materiales. Es imprescindible desglosar materiales y mano de obra en cada factura y verificar que los materiales no superan el 40 %.

3. Aplicar el 10 % a obras en locales comerciales. El tipo reducido solo aplica a viviendas, nunca a locales de negocio, oficinas o naves.

4. Facturar subcontrataciones al 10 %. Las facturas entre profesionales van al 21 % (o inversión del sujeto pasivo). Solo la factura al cliente final particular puede ir al 10 %.

5. No incluir la mención legal en la factura. La ausencia del texto justificativo puede generar problemas en una inspección, aunque el tipo aplicado sea correcto.

6. Confundir reforma con obra nueva. Una ampliación (añadir una planta, cerrar una terraza para ganar superficie habitable) se considera obra nueva y tributa al tipo general.

7. No conservar la declaración del cliente. La falta de documentación de soporte es la causa más frecuente de regularizaciones por parte de Hacienda.

Casos especiales: IVA en reformas de comunidades y garajes

Existen situaciones que generan dudas frecuentes sobre el tipo de IVA aplicable.

Reforma de zonas comunes en una comunidad de vecinos

Las obras en zonas comunes de un edificio residencial (portal, escalera, fachada, cubierta) tributan al 10 % de IVA si la comunidad de propietarios es el destinatario y los vecinos son personas físicas que utilizan el edificio como vivienda. Si el edificio es mixto (viviendas y locales), la parte proporcional correspondiente a los locales tributa al 21 %.

Garajes y trasteros vinculados a la vivienda

Si el garaje o trastero está incluido en la misma escritura que la vivienda (como anejo), se beneficia del mismo tratamiento fiscal que la vivienda: IVA al 10 % si se cumplen las condiciones generales. Si tiene referencia catastral independiente, se trata como un inmueble separado y tributa al 21 %.

Viviendas turísticas y de uso temporal

Una vivienda destinada a alquiler turístico (tipo Airbnb) no cumple el requisito de ser utilizada como vivienda por el destinatario de la obra. Si el propietario es una persona física que también reside en la vivienda, puede haber zona gris. La doctrina de la Dirección General de Tributos ha sido restrictiva: si la actividad de alquiler turístico está dada de alta como actividad económica, se aplica el 21 %.

VeriFactu y el IVA en reformas en 2026

A partir de 2026, el sistema VeriFactu de facturación electrónica introduce nuevos requisitos para todos los profesionales y empresas en España. Cada factura emitida debe registrarse electrónicamente y cumplir con el formato establecido por la Agencia Tributaria.

En el contexto de las reformas, esto significa que el tipo de IVA aplicado en cada factura será verificable en tiempo real por Hacienda. Los errores en la aplicación del tipo reducido serán detectados mucho más rápidamente que con el sistema anterior de declaraciones trimestrales.

YOTU gestiona automáticamente el IVA en las facturas de reforma: al configurar el tipo de cliente (particular o empresa) y el tipo de inmueble (vivienda o local), la plataforma aplica el tipo de IVA correcto. Además, genera facturas compatibles con VeriFactu, incluyendo toda la información fiscal requerida.

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Preguntas frecuentes sobre el IVA en reformas

¿El IVA del 10 % se aplica también a los materiales?

Sí, cuando los materiales forman parte de una factura de reforma que cumple todos los requisitos (vivienda > 2 años, particular, materiales < 40 % del total), el 10 % se aplica sobre el total de la factura, incluyendo tanto la mano de obra como los materiales.

¿Puedo aplicar el 10 % si el cliente es una empresa de alquiler?

No. El tipo reducido solo se aplica cuando el destinatario es una persona física que utiliza el inmueble como vivienda. Si el propietario es una empresa (aunque sea una SL patrimonial que alquila la vivienda), se aplica el 21 %.

¿Se aplica el 10 % a la instalación de aire acondicionado?

Sí, siempre que se cumplan las condiciones generales: vivienda de más de 2 años, destinatario particular y materiales inferiores al 40 %. La instalación de aire acondicionado se considera una obra de renovación de la vivienda.

¿Y a la instalación de una cocina completa?

Depende de la proporción de materiales. Si la cocina incluye electrodomésticos de alta gama y el coste de los materiales supera el 40 % del total de la factura, se aplica el 21 %. Una práctica habitual es que el cliente compre directamente los electrodomésticos y la empresa de reformas facture solo la instalación y los materiales de obra.

¿Qué IVA se aplica a una reforma con subvención Next Generation?

El mismo tipo que correspondería sin la subvención. La ayuda pública no modifica la base imponible ni el tipo de IVA. Si la reforma cumple los requisitos del 10 %, se aplica el 10 % sobre el total; la subvención se descuenta del importe neto que paga el cliente, pero el IVA se calcula sobre la base completa.